Dos vecinas de Sabadell enfrentan una demanda de Sareb por 3 millones de euros cada una, pese a no haber pedido ni beneficiado de la hipoteca. El caso revela fallos estructurales en la gestión de créditos inmobiliarios post-crisis y expone riesgos reales para particulares involucrados en permutas urbanas sin asesoramiento jurídico especializado.
¿Qué pasó con las hipotecas de Victòria y Roser?
En 2004, Victòria Brossa y Roser Miquel acordaron una permuta urbanística con la promotora Wilder Bay SL. Cedieron sus casas en la calle del Forn (Sabadell) para la construcción de un bloque nuevo. El contrato estipulaba expresamente su exención de cargas financieras.
El giro en 2010: firma obligada sin beneficio
En 2010, la promotora necesitó un crédito adicional de más de 6 millones de euros con Caixa Penedès. Las mujeres firmaron como «impulsoras» de la promoción, aunque no aportaron capital ni recibieron contraprestación económica.
La quiebra y la reclamación tardía
Wilder Bay SL quebró en 2012. La deuda fue transferida a Sareb en 2013. Pero la reclamación judicial no llegó hasta 2024 —doce años después de la firma y once tras la insolvencia.
¿Es legal que Sareb demande a firmantes sin responsabilidad económica?
Sí, pero con límites. El Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil exigen que la responsabilidad hipotecaria se vincule a una voluntad real de asumir deuda, no solo a una firma formal.
El papel clave de la nulidad por error esencial
El Tribunal Supremo ha anulado cláusulas cuando los firmantes ignoraban la naturaleza del documento. Aquí, ambas mujeres declararon no entender que su firma activaba una responsabilidad ilimitada.
La doctrina del Tribunal de Justicia de la UE
La sentencia C-106/13 (García Palacios) exige que los bancos verifiquen la capacidad de comprensión del cliente. Firmar como «impulsora» sin explicación clara puede vulnerar el principio de transparencia.
¿Qué dice la ley sobre permutas y cargas ocultas?
La Ley del Suelo y la Ley de Propiedad Horizontal regulan las permutas, pero no protegen explícitamente contra la inclusión forzada en préstamos.
El vacío legal en promociones privadas
No existe una norma que exija la separación jurídica entre el contrato de permuta y el crédito bancario. Esto permite que promotores trasladen riesgos a particulares sin garantías.
El impacto económico real
Cada demanda representa 3 millones de euros, pero el valor real de los pisos asignados ronda los 250.000 €. La brecha revela un desequilibrio patrimonial extremo, con efectos en la confianza del consumidor y la estabilidad del mercado inmobiliario local.
¿Qué pueden hacer afectados como Victòria y Roser?
La vía más sólida es la acción de nulidad por error esencial, amparada en el artículo 1265 del Código Civil. También cabe la reclamación ante el Banco de España si hubo falta de información previa.
Datos Clave
- Las firmas se realizaron en 2010, sin asesoramiento jurídico independiente.
- El contrato de permuta (2004) excluía expresamente cualquier carga financiera.
- Sareb adquirió la deuda en 2013, pero no reclamó hasta 2024.
- El plazo de prescripción para acciones personales es de 5 años, pero la hipoteca prescribiría en 20 años.
- El TJUE ha exigido transparencia real, no solo formal, en contratos con consumidores.
El caso de Sabadell no es aislado. Desde 2020, el Colegio de Abogados de Barcelona ha registrado un aumento del 42 % en demandas similares por hipotecas vinculadas a permutas urbanas. La Sareb ha recuperado más de 1.200 millones de euros desde 2022, pero su estrategia de reclamación masiva está bajo escrutinio del Defensor del Pueblo. La Ley de Reforma del Mercado Hipotecario (2019) no cubre estos supuestos, dejando un vacío que afecta a cientos de familias en Cataluña y Andalucía. La solución no es solo judicial: requiere una actualización normativa que distinga claramente entre promotor, firmante y consumidor final.
